Maklerprovision beim Umzug: Wer zahlt wirklich? Ein Überblick für Mieter und Käufer
Ein Wohnungswechsel oder Immobilienkauf bringt oft viele Fragen mit sich – besonders, wenn ein Immobilienmakler ins Spiel kommt. Eine der wichtigsten: Wer muss die Maklerprovision, auch Courtage genannt, eigentlich bezahlen? Diese Frage ist nicht nur für Mieter, sondern auch für Käufer von großer Bedeutung – und die Antwort darauf hängt stark davon ab, ob es sich um eine Miet- oder Kaufimmobilie handelt. Im Folgenden klären wir die wichtigsten Regelungen, erklären das sogenannte Bestellerprinzip und geben einen Einblick in die aktuelle Praxis in Deutschland.
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision oder Maklercourtage ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine vermittelnde Tätigkeit erhält. Sie wird fällig, sobald durch seine Tätigkeit ein rechtswirksamer Miet- oder Kaufvertrag zustande kommt. Doch nicht immer ist klar, wer für diese Dienstleistung letztlich zahlen muss – der Auftraggeber, der neue Mieter oder Käufer?
Das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen: Wer bestellt, der bezahlt
Seit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes im Jahr 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnungen das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses Gesetz legt eindeutig fest, dass diejenige Person die Maklerprovision übernimmt, die den Makler auch tatsächlich beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter – denn dieser möchte seine Wohnung vermieten und beauftragt deshalb einen Makler zur Suche nach einem geeigneten Mieter.
Nur wenn ein Mieter selbst aktiv einen Makler beauftragt – etwa um in einer fremden Stadt gezielt nach einer Wohnung zu suchen – kann die Courtage auf ihn entfallen. Das kommt allerdings selten vor und betrifft meist nur Großstädte mit angespanntem Wohnungsmarkt oder besondere Umzugssituationen.
Wie hoch darf die Courtage beim Mieten sein?
Die Höhe der Maklerprovision bei Mietwohnungen ist gesetzlich gedeckelt: Sie darf maximal das 2,38-fache der Nettokaltmiete betragen (inkl. 19 % MwSt). Vor der Reform lagen die Provisionssätze oft bei zwei bis drei Monatsmieten – zulasten der Mieter. Heute sind solche Praktiken verboten. Makler dürfen nur dann Geld vom Mieter verlangen, wenn dieser sie ausdrücklich beauftragt hat – und auch dann nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird in der Regel nach Vertragsabschluss, konkret 14 Tage nach Unterzeichnung des Mietvertrags, fällig. Dabei ist wichtig: Ein Makler darf nur dann vom Mieter Geld verlangen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Der Mieter hat den Makler selbst beauftragt.
- Der Makler hat ein passendes Objekt vermittelt.
- Es wurde ein Mietvertrag abgeschlossen.
- Der Mietvertrag führt zu einem tatsächlichen Mietverhältnis.
Wird keine dieser Bedingungen erfüllt – etwa, weil der Mieter selbstständig eine Wohnung gefunden hat –, hat der Makler keinen Anspruch auf eine Vergütung.
Achtung: Umgehungsversuche durch Makler
Trotz klarer gesetzlicher Regelungen versuchen manche Makler, das Bestellerprinzip zu umgehen. Dabei greifen sie zu zweifelhaften Methoden: sogenannte „Besichtigungsgebühren“, „Servicepauschalen“ oder rückwirkende Beauftragungen des Maklers. Solche Praktiken sind rechtlich unzulässig. Wer keinen Maklervertrag abgeschlossen hat, schuldet auch keine Provision.
Maklercourtage beim Immobilienkauf: Keine Regelung durch das Bestellerprinzip
Während Mieter durch das Bestellerprinzip geschützt sind, gilt dieses nicht beim Kauf von Immobilien. Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss häufig mit einer Maklerprovision rechnen – und hier gibt es keine bundesweit einheitliche Regelung.
In vielen Bundesländern ist es üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage hälftig teilen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum sogar eine gesetzliche Regelung: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens 50 % der Courtage übernehmen. Eine vollständige Umlage auf den Käufer ist nicht mehr erlaubt – das soll die Erwerbsnebenkosten begrenzen.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf?
Die Höhe der Provision unterscheidet sich regional und variiert zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt). Ein kurzer Überblick:
- Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen: Üblich sind 7,14 % – oft zahlt der Käufer die komplette Summe.
- Bremen, Mecklenburg-Vorpommern: Hier liegt die Provision oft bei 5,95 %.
- Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen: Zwischen 3,57 % und 7,14 %, teilweise vollständige Übernahme durch den Käufer.
- Bayern, Baden-Württemberg: Typisch ist eine Teilung 50:50.
Die genaue Aufteilung wird im Maklervertrag geregelt und kann verhandelt werden. In strukturschwachen Regionen mit sinkender Bevölkerungszahl fallen die Provisionssätze oft niedriger aus. In stark nachgefragten Großstädten dagegen kann der Verkäufer seine Konditionen leichter durchsetzen.
Fazit: Wer zahlt – und wann?
Bei Mietwohnungen gilt heute eindeutig: Wer den Makler beauftragt, bezahlt auch die Provision. Meist ist das der Vermieter – und das ist gut so, denn es schützt die Mieter vor hohen Zusatzkosten. Nur wer selbst aktiv einen Makler einschaltet, muss auch zahlen.
Beim Immobilienkauf ist die Situation komplexer. Hier sind die Maklergebühren frei verhandelbar, werden jedoch oft standardisiert gehandhabt. Die Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer ist in vielen Bundesländern inzwischen üblich – eine vollständige Umlage auf den Käufer ist bei eigengenutztem Wohnraum nicht mehr möglich.
Unser Tipp: Achten Sie immer darauf, ob und wann Sie einen Maklervertrag abschließen – schriftlich oder mündlich. Wenn Sie sich unsicher sind oder Unterstützung bei der Wohnungs- oder Immobiliensuche benötigen, lassen Sie sich beraten. Ein seriöser Makler wird Sie transparent über alle Kosten informieren – und bei einem Umzug stehen Ihnen zusätzlich professionelle Umzugsunternehmen in Köln zur Seite.
